• Adresa

    Podhora 55, 034 01 Ružomberok

  • tm@tomasmaga.sk

    0918 285 965

  • Poistenie online

Praktický návod, ako si môžete vybrať najvýhodnejšiu hypotéku na trhu

Image Október, 2020

Praktický návod, ako si môžete vybrať najvýhodnejšiu hypotéku na trhu

Hypotéka - čo potrebujeme o nej vedieť?


Z pohľadu bývania sme ako Slováci realitný národ. Znamená to, že prikladáme veľkú dôležitosť  “bývaniu vo vlastnom”. Celkovo nehnuteľnosť považujeme za dôležitú finančnú istotu a dobrú investíciu. Väčšina Slovákov však potrebuje na kúpu vlastného bývania hypotekárny úver, takže sa neraz potýka s výzvou - ako si vybrať najvýhodnejšiu hypotéku s najnižším úrokom a najlepšími podmienkami? K tomu, aby sa nám to podarilo nám môže pomôcť lepšie pochopenie celej problematiky okolo hypoték.

Poďme sa na teda pozrieť detailnejšie.


Čo je to hypotéka? 


Hypotéka je účelový úver, ktorý je krytý nehnuteľnosťou na bývanie. 


Hypotekárny úver môžu banky poskytnúť klientom na nasledujúce účely: 


  • kúpa nehnuteľnosti, 

  • výstavba nehnuteľnosti,

  • rekonštrukcia nehnuteľnosti. 

  • refinancovanie, alebo konsolidácia úverov

  • bezúčelová, americká hypotéka.


Hypotéky všeobecne rozdeľujeme na účelové a bezúčelové (americká hypotéka). 


Aká je situácia na domácom hypotekárnom trhu? 


Čo sa týka cien nehnuteľností, možno sa nám to nezdá, ale stále máme bývanie lacnejšie v porovnaní s ostatnými krajinami EU. Čo je pre nás špecifické, sú veľké cenové rozdiely v cenách nehnuteľností medzi regiónmi.


Možno máme tendenciu závidieť západným krajinám vyššiu životnú úroveň. Áno, ich platy sú celkovo vyššie. Skúsme však vziať na vedomie, že pre Slováka je kúpa vlastného bývania stále reálnejšia, ako pre človeka žijúceho v západnej krajine EU. 


Je pravda, že podmienky na poskytnutie hypotekárnych úverov NBS sprísňuje, stále sú u nás úvery oproti západu veľmi dostupné a máme stále relatívne dobré podmienky na získanie výhodnej hypotéky - najmä ak si to porovnáme so zvyškom Európy. Celkovo patríme ku krajinám s najnižšími úrokovými sadzbami v EU. 


Ak sa pozrieme do dávnejšej histórie, úrokové sadzby boli na Slovensku oveľa vyššie, dokonca až 7%. Ešte cca pred 9 rokmi boli úrokové sadzby na úrovni okolo 5% p.a. to znamená, že klient preplatil na úvere dvakrát toľko, ako si požičal.


Navyše za predčasné splatenie hypotéky bola pokuta 5% z aktuálneho dlhu. Dnes je to maximálne 1%, niektoré banky pri prestupe do inej banky túto pokutu zaplatia za nás. 



Ako funguje hypotéka?



Ako získať hypotéku



Fungovanie hypotéky je v samotnej podstate veľmi jednoznačné: Banka požičia klientovi peniaze na to, aby si mohol kúpiť nehnuteľnosť. Samozrejme, banka potrebuje požičanie peňazí zabezpečiť. A to sa realizuje práve danou nehnuteľnosťou, ktorou sa klient zaručí.


Čo banku zaujíma a čo banka skúma  pri vybavovaní hypotéky? 


Pri poskytovaní hypotéky banku zaujímajú 3 podstatné veci:

  1. Bonita klienta pre poskytnutie hypotéky
  2. Hodnota nehnuteľnosti
  3. Úverová história klienta


1. Bonita klienta pre poskytnutie hypotéky


Čo je to bonita klienta? 


Bonita vyjadruje schopnosť klienta splácať svoje záväzky. Predstavuje klientovu solventnosť, kredibilitu, dôveryhodnosť.


Banku jednoducho zaujíma, či klient dokáže hypotéku splácať, či bude schopný vrátiť požičané peniaze načas aj s úrokom. 


Takže banka potrebuje zistiť čo najviac informácií o finančnej situácii klienta. Skúma klientov príjem (celkový príjem, hlavný aj vedľajší, rôzne prídavky atď..), ako aj výdaje (všetky výdaje, či má nejaké úvery, či ich spláca načas, či má nejakú vyživovaciu povinnosť atď...).


Banku taktiež zaujíma celková perspektíva klienta, čo sa týka jeho schopnosti peniaze zarobiť, aká je jeho stabilita zamestnania. Veľkú rolu hrá v prípade bonity vek, vzdelanie, či má deti, dosiahnutý majetok.


2. Hodnota nehnuteľnosti 


Porovnanie hypotéky


Keďže hlavným zabezpečením danej hypotéky pre banku je samotná nehnuteľnosť, je pochopiteľné, že je tiež dôležitým predmetom záujmu banky. Hodnotu nehnuteľnosti určuje znalecký posudok.


Čo je to znalecký posudok pre vybavenie hypotéky?


Znalecký posudok je dokument, ktorý určuje hodnotu nehnuteľnosti, jej stav. Tento posudok vykonáva špecializovaný súdny znalec, ktorý má na to oprávnenie.


Pre hodnotu nehnuteľnosti je najpodstatnejší jej stav a lokalita.


Niektoré banky dokážu pri bytoch vychádzať aj z tzv. cenových máp. Banka na základe lokality a výmery (metrov štvorcových) daného bytu ohodnotí nehnuteľnosť aj bez nutnosti dokladať znalecký posudok. Niekedy vychádza takáto možnosť pre klienta výhodnejšie, nakoľko môže byť byt lepšie ohodnotený a klient získa z banky viac prostriedkov. 


Vypracovanie znaleckého posudku pre získanie hypotéky


Pre vypracovanie znaleckého posudku máme dve možnosti. 

  • Vypracovanie znaleckého posudku bankou

  • Vypracovanie vlastného znaleckého posudku


Banky často ponúkajú k hypotéke vypracovanie znaleckého posudku a preplatenie jeho nákladov. Reálne to však nemusí byť vždy pravda a banka si zaráta tieto poplatky do úveru. 


Výhodou vypracovania vlastného znaleckého posudku je najmä to, že ho môžeme využiť pri žiadosti o hypotéku v rôznych bankách, prípadne ak by úver v jednej banke nevyšiel, môžeme hneď podať žiadosť do druhej banky. Môžeme tak ušetriť čas a taktiež sa nám posudok zíde do budúcna, ak budeme úver refinancovať do druhej banky.  


S vlastným znaleckým posudkom sme v tomto prípade slobodnejší a flexibilnejší, čo je určite na dynamickom trhu s nehnuteľnosťami veľkou výhodou.


3.Úverová história klienta


Úverová história klienta znamená to, či sme už mali v minulosti nejaký úver a či sme ho poctivo a načas splácali. 


Ak sme úver mali, tak je to pre nás malé plus. Banka nás vníma dôveryhodnejšie, lebo sme dokázali svoje záväzky poctivo a načas platiť. 

Ak sme však s pravidelnými splátkami mali nejaké problémy, ak sme sa s platbou omeškali,  je to veľký problém, pretože nám tak vzniká automaticky záznam v úverovom registri. 

Takisto ak klient v minulosti požiadal o odklad splátok. Výnimku tvorí súčasná situácia v súvislosti s pandémiou Korona vírusu, kedy síce klient nemá negatívny záznam v úverovom registri, ale v závislosti od banky, musí úver začať znova splácať, pričom niekde stačí jedna zaplatená splátka, niekde až 15 splátok. 


Ideálnym klientom pre banku je 30 ročný klient, ženatý, s ukončenou vysokou školou, so stabilným zamestnaním, s nadpriemerným príjmom a aspoň s jedným dieťaťom, najlepšie ak v minulosti už splácal nejaký úver, s kvalitnou nehnuteľnosťou



Ako sa počíta výška hypotéky, ktorú mi môže banka poskytnúť? 


Výpočet hypotéky



Pre určenie maximálnej výšky poskytnutej hypotéky banka skúma dva parametre:

  1. DTI (Deep to income) 
  2. DSTI (Debt Service to Income)

1.DTI (Deep to income) 

Prvý dôležitý parameter je DTI (deep to income) - DTI je pomer dlhu k ročným príjmom. Banka poskytne hypotéku v maximálne 8 násobku reálnych príjmov klienta. 


Príklad:

Ak klient za rok zarobí 10 000 Eur, banka mu poskytne hypotéku maximálne 80 000 Eur. Pri manželoch, alebo dvoch žiadateľoch sa príjem samozrejme násobí.  Pre klientov, ktorí si berú prvé bývanie, vie ísť banka až do 9 násobku. No nie je to štandard. 9 násobok poskytujú väčšinou len tie najsilnejšie banky a neponúknu ho väčšine klientov, pretože banky majú limity, koľko takýchto úverov môžu ponúknuť. 

Z praxe: treba vychádzať z 8 násobku reálnych príjmov klienta. V dvoch bankách na trhu sa dá ísť až do 9-násobku a nemusí to byť len prvé bývanie. 


2.DSTI (Debt Service to Income)


Druhý podstatný parameter na výpočet výšky hypotéky je DSTI (Debt Service to Income)


DSTI sa počíta takto:


(Príjmy mínus životné náklady) * 0,60 mínus existujúce splátky = nová splátka plus 2% vankúš


Z celkových príjmov, ktoré klient zarobí, sa odpočítajú bankou stanovené životné náklady, odpočíta sa povinná rezerva vo výške 40%. Zo zostávajúcej sumy sa odpočítajú všetky splátky, ktoré klient už spláca. Peniaze ktoré ostanú sa dajú použiť na nový úver. K úrokovej sadzbe nového úveru však treba pripočítať stres test, nazývaný aj vankúš, vo výške 2%. 

Banka si tak pre seba vytvára rezervu a ochranu, ak by sa v budúcnosti zvýšili úrokové sadzby - banky potrebujú istotu, že nepožičali klientovi viac peňazí, ako by dokázal splácať. Jednoducho, aby v takom prípade banke nenarástli počty delikvencií (nesplácania úverov). 


Životné minimum určené bankou je aktuálne, k 1.7.2020 takéto: 

  • plnoletá fyzická osoba 214,83 Eur 

  • ďalšia spoločne posudzovaná plnoletá fyzická osoba 149,87 Eur, 

  • nezaopatrené alebo zaopatrené neplnoleté dieťa 98,08 Eur.


Banka berie do úvahy DTI aj DSTI a vždy sa prikloní k nižšej sume.


Skúsený poradca vie, ako môže klientovi, ktorý už má existujúce úvery a nehnuteľnosti na založenie, vybaviť aj viac peňazí, ako sú stanovené limity.


Úrokové sadzby hypoték



Úrokové sadzby sú vo všetkých bankách veľmi podobné. Treba si však dávať pozor na to, či je aj reálna úroková sadzba taká istá, ako tá propagovaná, alebo či nie je podmienená inými vedľajšími produktmi (napr. Životným poistením a niečím čo vôbec nepotrebujeme).


Čo je to fixácia pri hypotéke?


Fixácia hypotéky je obdobie, kedy banka klientovi nemení úrokovú sadzba. Existujú rôzne typy fixácie od 1 - 10 rokov. Na Slovensku sa najčastejšie využíva 3 - 5 ročná fixácia. Avšak čoraz viac pribúda ponúk so 7 a 10 ročnou fixáciou.


Ako sa počíta hypotéka - koľko Eur mesačne treba splácať, ako dlho a koľko preplatíme?


Klienta pochopiteľne pri výpočte hypotéky najviac zaujíma splátka - koľko peňazí bude mesačne platiť a ako dlho. 


Existuje niekoľko typov úročenia. Na Slovensku sa využíva vo väčšine prípadov anuitné splácanie.


Čo je to anuitné splácanie? 


Anuitné splácanie funguje tak, že v každej splátke sa spláca istina (požičaná suma) a úrok. To znamená, že každou splátkou platíme úrok z nižšej sumy, pretože istina sa každou splátkou znižuje.  


Sú však aj výnimky (stavebné sporiteľne), ktoré ponúkajú medziúvery, ktoré sa úročia inak.


Stavebné sporenie a jeho odlišný štýl splácania


Úver pre stavebné sporenie má 2 fázy. Medziúver a stavebný úver. 


Pokiaľ klient nemá našetrené na stavebnom sporení aspoň 40% z cieľovej sumy, tak spláca medziúver. 


Medziúver je typ úveru, v ktorom sa splátka rozdeľuje na sporenie a úroky. Klient spláca každý mesiac úroky z celkovej požičanej sumy. Teda preplatí na úrokoch výrazne viac, ako by to bolo pri anuitnom splácaní (tam platí úrok každý mesiac len zo zostávajúcej dlžnej sumy, nie z celkovej dlžnej sumy). 


Fáza medziúveru môže trvať aj 15 rokov (závisí od nastavenia) až do fázy samotného stavebného úveru. V praxi to znamená, že úver cez stavebnú sporiteľňu je výrazne, niekoľko násobne drahší ako hypotéka, pretože je minimum klientov, ktorí majú na stavebnom sporení dostatok prostriedkov, aby sa dostali hneď do fázy stavebného úveru. 


Stavebné sporenie slúži na dofinancovanie hypotéky. To je a vždy bol jeho primárny účel


O tom, ako nám môže banka požičať 100% ceny nehnuteľnosti si môžete prečítať tu.


Pri hypotékach odporúčam 30 ročnú splatnosť. Ak si aj klient môže dovoliť vyššiu splátku, je rozumné radšej tieto voľné peniaze investovať a prípadne potom vyplatiť  celý úver predčasne.


Ak chce klient platiť kratšiu dobu, je to možné aj pri 30 ročnej hypotéke, pretože hypotéku môžeme splatiť skôr. Pri investovaní peniaze lepšie zhodnotíme a môžeme si tak znížiť celkovú preplatenosť výrazným spôsobom. A zároveň si tak klient môže vytvárať finančnú rezervu.


Hypotéka - na čo si dať pozor?



Pri vybavovaní a výbere hypotéky je namieste rozvážnosť a obozretnosť. Neodporúčame siahnuť hneď po prvej ponuke, aj keď sa nám môže zdať na prvý pohľad veľmi výhodná - teda pokiaľ nejednáte so skúseným hypotekárnym špecialistom - ten vie, prečo zvolil práve danú banku. 


Napríklad najnižší úrok neznamená vždy najlepší


Dôležité sú najmä podmienky tohto úroku. Sú banky, ktoré prezentujú nízky úrok, ale je niečím podmienený (napr. ďalšími produktami, ako poistenie, sporenie alebo niečo, čo nemusíme vedieť využiť). 


Napr. Poštová banka má kampaň, úrok od 0,50%. Ale dostane ho len klient, ktorý si požičiava len 50% z celkovej hodnoty nehnuteľnosti. Ak by chcel  klient požičať viac peňazí, tak sadzba sa vyrovnala ostatným bankám. V niektorých prípadoch bola potom sadzba aj oveľa vyššia. Klientov, ktorým stačí len 50% z hodnoty nehnuteľnosti je pochopiteľne veľmi málo. 


Unicredit Bank zas ponúka úrok od 0,39%, ale tento úrok podmienila drahým životným poistením, ktoré nemá dobre nastavené podmienky. Klient je povinný toto poistenie zaplatiť na X rokov vopred v celej sume. Klient samozrejme väčšinou nemá niekoľko tisíc Eur na zaplatenie takéhoto poistenia a tak mu to zarátajú do úverového rámca a o to menej mu požičajú. 


Sú banky, ktoré ponúkajú pevnú sadzbu pre každého, iné individuálnu, podľa ratingu klienta. 


Čiže zo strany bánk je mnoho tzv. chytákov, na ktoré si treba dať pozor. Pomoc od kvalitného finančného poradcu nám tak môže ušetriť množstvo peňazí, času a nervov. 



Porovnanie hypoték


Výhodná hypotéka

Ľudia väčšinou chcú vidieť porovnanie hypoték s určitými údajmi - ako predovšetkým úroková sadzba - a predpokladajú, že na základe úrokov si vyberú najvýhodnejšiu hypotéku


Je to pochopiteľné. No takto jednoducho matematicky to funguje len pri ideálnych klientoch a pri kúpe nehnuteľnosti v dobrej lokalite. 


Realita býva častokrát zložitejšia. Klienti majú veľakrát existujúce úvery, ktoré potrebujú konsolidovať, nemajú vlastné úspory ani rezervy a maklér musí “čarovať”, aby vybavil klientovi na kúpu nehnuteľnosti čo najviac peňazí. 


Veľakrát sa musia riešiť špecifické prípady, ktoré neprejdú v každej banke. Napr. nie každá banka musí akceptovať klientov príjem (napr. zahraničný príjem, príjem v inej mene ako Euro atď). Prípadne klient chce kupovať nehnuteľnosť v zahraničí (napr v Rajke alebo v Rakúsku) atď.


Hypotekárny príklad z mojej praxe:

Klietka so špecifickou situáciou (potrebovala uvoľniť ťarchu na jednej z dvoch  nehnuteľností, ktoré mala založené v rámci jednej banky) ma požiadala o pomoc. Investovala niekoľko stretnutí na rokovanie s tromi, alebo štyrmi maklérmi z rôznych firiem a po čase, jej nakoniec ani jeden nedokázal pomôcť. 


Klientka nakoniec zavolala mne, popísala mi svoju situáciu, vymenili sme si pár e-mailov a po preskúmaní potrebných informácii som zistil, že táto situácia sa dá riešiť. Na našom jedinom 15 min stretnutí, som jej priniesol pripravenú žiadosť,  odovzdala mi potrebné podklady a úver som jej úspešne vybavil a predmetnú ťarchu na nehnuteľnosti uvoľnil. 


Ako dlho trvá vybavenie hypotéky?


Pri ideálnych podmienkach, ak klient poskytne všetky potrebné podklady a údaje, tak vybavenie hypotéky môže byť za týždeň hotové. Štandardne však trvá vybavenie hypotéky približne mesiac, niekedy aj dlhšie. Je potrebné počkať, kým sa vybaví znalecký posudok, vyčíslenia zostatkov atď. Veľa závisí ako rýchlo dodá klient všetky potrebné podklady. 


Čo je RPMN?


RPMN je ročná percentuálna miera nákladov, ktoré klient reálne banke zaplatí. Používa sa na vyjadrenie všetkých nákladov. 


Čo znamená predschválená hypotéka?


Niektoré banky vedia vydať hypotekárny certifikát, na základe ktorého si klient overí, koľko mu banka dokáže maximálne požičať a potom má niekoľko mesiacov na to, aby si našiel vhodnú nehnuteľnosť na kúpu. 


Nazýva sa to tiež hypotéka naopak


Výhoda tejto predschválenej hypotéky je, že klient vie, koľko peňazí mu banka dokáže poskytnúť. Môže to byť pre neho benefit pri kúpe konkrétnej nehnuteľnosti.


Ako sa dá navýšiť hypotéka?


Každá existujúca hypotéka sa môže dať nejakým spôsobom navýšiť, pokiaľ na to klient spĺňa príjmové podmienky a nehnuteľnosť má dostatočnú hodnotu.

 

Môžeme to riešiť v existujúcej banke, alebo refinancovaním do druhej banky.


Pokiaľ by sme refinancovali bez skúmania výšky príjmu, tak navýšenie je len maximálne o 5% max 2000 Eur.


Čo je to americká hypotéka?


Americká hypotéka je bezúčelový úver so založením nehnuteľnosti. Číže peniaze môžeme použiť na čokoľvek bez dokladovania účelu - napr. na kúpu auta, nábytku, na čokoľvek... 


Zatiaľ čo pri klasickej hypotéke musíme dokladovať vždy účel.


Americkú hypotéku poskytujú len niektoré banky na Slovensku. Častokrát býva pri americkej hypotéke kratšia splatnosť ako pri bežnej hypotéke a aj trochu vyšší úrok (samozrejme sú aj výnimky - dnes napr. VÚB banka a jej americká hypotéka).


Môžeme sa stretnúť s pojmom bezúčelová hypotéka. Bezúčelová a americká hypotéka je to isté.


Hypotéka na pozemok


Hypotéka na pozemok


Pri poskytovaní hypotéky na pozemok banka pozerá na to, či sa jedná o stavebný pozemok.


Ak sa jedná o stavebný pozemok, banka dokáže poskytnúť hypotéku až do 70% hodnoty pozemku. Samozrejme na trhu sú aj výnimky, kedy dokážu banky za určitých podmienok poskytnúť aj viac, ale štandardne počítajme do spomínaných max 70% LTV. Často krát aj menej. 



Ako funguje hypotéka na výstavbu domu - princíp tranže:


Ak nevlastníme hotovú nehnuteľnosť na založenie hypotéky, môžeme čerpať úver na budúcu hodnotu domu, ktorý ideme stavať. 


V takomto prípade nám banka neposkytne peniaze naraz, ale postupne v tzv. tranžiach. Vždy bývajú minimálne 3 tranže, alebo aj viac. Napr. prvú tranžu môžeme od banky dostať po postavení základov, platne a múrov do výšky 1,5 metra. 


Výhodné je využiť 3 tranže. Viacerými tranžami sa celý proces zbytočne predlžuje a komplikuje. 


Podmienky na poskytnutie jednotlivých tranží zvyknú byť nasledovné:

  1. Postavené základy, platňa a múry do výšky 1,5 metra

  2. Hrubá stavba

  3. Dokončenie a kolaudácia.


Čo je to tranža?


Tranža je časť peňazí, ktoré nám banka poskytne z aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti, na výstavbu konkrétnej časti nehnuteľnosti.


Ak klient nemá nehnuteľnosť na založenie a zároveň nemá ani úspory na kúpu pozemku, ktorý by mohol založiť, dá sa to riešiť napr. takýmto spôsobom: 


Klient si môže požičať peniaze medziúverom zo stavebnej sporiteľne, alebo spotrebným úverom. Za to si kúpi pozemok a postaví základy. Klient tieto úvery už potom vyplatí z hypotéky, ktorá sa bude čerpať, v rámci poslednej tranže.


Aj pri takejto hypotéka a pri tranži treba dať pozor na výber banky:



Nie je jedno, pre akú banku sa rozhodneme. Pretože sú banky, ktoré nám v prvej tranži poskytnú len 50% z hodnoty nehnuteľnosti a iné banky nám vedia dať viac - napríklad ČSOB, ktorá v prvej tranži poskytuje najviac prostriedkov, až 90% z aktuálnej hodnoty.

Zatiaľ čo Slovenská sporiteľňa vie dať  v každej tranži vždy len maximálne 50% z aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti, pre to táto banka nie je vhodná na výstavbu. Samozrejme, môže byť špecifická situácia, kedy klient v inej banke neprejde. 


Taktiež existuje banka, ktorá nám vie dať hypotéku na kúpu pozemku až do výšky 100% a k tomu nám navyše dá 18 000 Eur na postavenie základov.


Z tohto vyplýva, že aktuálne informácie o hypotékach nám môžu pomôcť získať oveľa viac peňazí za lepších podmienok a nie je jedno, do akej banky sa vyberieme. 


To je dôvodom, prečo je rozumné, sa pri vybavovaní hypotéky, obrátiť na skúseného hypotekárneho špecialistu


Ak staviame  napríklad montovaný dom, nehnuteľnosť musí byť pod strechou, aby nám banka pustila prvé peniaze. To isté platí pri drevodomoch.



Hypotéka pre mladých s daňovým bonusom


Hypotekárny úver pre mladých je štátom zvýhodnený úver vo forme daňovej úľavy. Pre splnenie podmienok hypotéky pre mladých klient nesmie presiahnuť vek 35 rokov, respektíve nesmie mať 36. 


Túto daňovú úľavu si vie klient uplatniť raz ročne po dobu 5 rokov, vo forme preplatku na dani, max polovicu zo zaplatených úrokov, max 400 Eur ročne.  Hypotéka pre mladých je tiež obmedzená výškou úveru t.j. max 50 000 Eur, respektíve táto časť je bonifikovaná, max 70% z hodnoty nehnuteľnosti /na výšku LTV existujú aj výnimky/.


Poskytnutie hypotéky pre mladých je možné len na účely nadobudnutia, rekonštrukcie, alebo výstavby nehnuteľnosti určenej na bývanie.


Aké sú podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru pre mladých:

    • fyzická osoba, ktorá neprekročila vek 35 rokov (ak sú poberateľmi hypotekárneho úveru manželia, alebo partneri, musia podmienku veku splniť obaja),


    • osoba, ktorej priemerný mesačný príjem bol za predchádzajúci kalendárny rok najviac 1,3 násobkom priemernej mesačnej nominálnej mzdy za kalendárny štvrťrok predchádzajúci kalendárnemu štvrťroku, v ktorom bola podaná žiadosť o hypotekárny úver (ak sú poberateľmi hypotekárneho úveru manželia, respektíve partneri, musia podmienku príjmu splniť obaja). V tomto prípade sa hranica príjmu samozrejme zdvojnásobí.


Hypotéka pre mladých je určitý bonus, ktorý štát ponúka mladým ľuďom. V minulosti sa dalo na tejto hypotéke ušetriť za 5 rokov aj niekoľko tisíc Eur, no v dnešnej dobe je tento bonus menej zaujímavý.



Hypotéka pre SZČO


Na poskytnutie hypotéky samostatne zárobkovo činnej osobe vychádza banka pri skúmaní príjmu z daňového priznania, alebo z tržieb


Ako banka posudzuje bonitu pre SZČO alebo pre s.r.o. pre poskytnutie hypotéky?


SZČO výpočet bonity

Štandardne banky používajú pri SZČO takýto vzorec pre poskytnutie hypotéky: 

Základ dane za minulý rok, mínus daň , ktorú klient zaplatil, delené 12 mesiacov.  Toto je príjem, z ktorého potom vypočítavajú bonitu klienta. 

Pri živnostníkoch s nižším obratom vedia niektoré banky akceptovať až 50% tržieb ako ich príjem.


S.R.O. výpočet bonity


Pri s.r.o. banky vychádzajú z obratu, alebo zo zisku spoločnosti. Štandardne vedia banky akceptovať 10% z obratu firmy (niektoré banky vedeli aj 20%). No najnovšie už len max 15% v dvoch bankách.


Záver


Ako vidíme, problematika hypoték je naozaj dosť komplikovaná a dynamická - neustále sa mení. Ak máme dostatočné finančné znalosti, môžeme sa pustiť do vybavovania hypotéky a porovnávania jednotlivých možností aj sami. 


Vo všeobecnosti však pravdepodobne získame viac výhod, ak sa necháme viesť skúseným odborníkom - poradcom na hypotéky